El pasado miércoles 9 de julio, Miguel Angel Falcón, Director General de LYSANDER en España, moderó el foro OPTIMIZA 25 organizado por CESINE Jornadas y Revista Metros 2 que tuvo lugar en la sede de NATURGY en Avenida de América, 38 en Madrid.
Los ponentes trataron varios temas tales y como su visión de las funciones y estrategias del Property Manager, con las claves para diversas tipologías de inversores incluyendo particulares, Fondos, Socimis y Family Offices; el diálogo digital que se produce en los activos durante todo el ciclo de vida y la información que se maneja en tiempo real para la gestión de los inmuebles; la importancia del control de ocupación y como este es clave para optimizar el confort, cumplir con certificaciones como LEED y monetizar el ahorro energético y, finalmente, fueron mostrados dos ejemplos singulares de rehabilitación integral de activos históricos como son la Torre Bizkaia y el edificio Hernán Cortés, 11.
A continuación, Miguel Angel moderó el coloquio en el que los ejecutivos de importantes inversores y gestoras de fondos de inversión como AXA IM, Drago Capital, Catella AM, o representantes de grandes usuarios internacionales como AMAZON, y empresas consultoras como AYESA, Aire Limpio o la Escuela de la Edificación discutieron temas tan interesantes como la efectividad real que ha tenido la nueva LEY DE MEDIDAS URBANÍSTICAS PARA LA PROMOCIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA (Ley 3/2024, de 28 de junio, promovida por la Comunidad de Madrid), que se preveía que facilitará y agilizará la reconversión de suelo y edificios terciarios (oficinas, centros comerciales y otros) a residencial de vivienda protegida en alquiler.
En cuanto al reposicionamiento de los activos, también trataron los invitados al coloquio y los ponentes los criterios y prioridades que aplican los Asset Managers, junto con los inversores, para establecer el alcance de obras y el Budget de las mejoras en los activos en cartera así como el enfoque de los grandes usuarios como Amazon en la renovación de los activos que ocupan.
También se consideró que la mayor complejidad de los proyectos de gran reforma y reposicionamiento de activos no es sólo la parte técnica sino la gestión de aprobaciones por parte de todos los “stakeholders” y “decission makers”.
Otro aspecto importante a la hora de desarrollar los proyectos de obra nueva, o los de gran reforma y reposicionamiento de activos, es el modelo de contrato y gestión a elegir y en este sentido cada vez hay más alternativas al modelo tradicional de contratación de servicios a un arquitecto/ingeniería y de obras a un contratista general, ambos bajo la supervisión de un Project Manager. Están por un lado los contratos de Promoción Delegada que ofrecen a los inversores las promotoras de toda la vida, o los de servicios de Design & Build con un precio máximo garantizado para proyectos de reposicionamiento de activos que ofrecen empresas de Project Management como la nuestra, Lysander, en el que incorporamos en nuestro equipo consultores especializados, ingeniería y subcontratistas, y nos comprometemos a un precio máximo sin que el cliente renuncie a la transparencia, un buen “reporting” y la flexibilidad necesaria para tomar decisiones en cualquier momento.
Se mencionó que la agenda verde 2030, incluyendo la Taxonomía de la Unión Europea y la nueva normativa europea de eficiencia energética EPBD (Energy Performance Building Directive), están tomando cada vez mayor importancia y acelerando los hitos de cumplimiento por tipología de usos, propietarios y usuarios. Y como nos preocupa el hecho de que muchos activos corren el riesgo de quedarse progresivamente en una situación de obsolescencia y ello va a polarizar aún más si cabe el mercado.
Y finalmente comentamos que existe cierta laguna estructural en la formación del personal que se hace cargo de la operación y mantenimiento de los edificios después de su construcción y del papel que deberían jugar las instituciones académicas y el propio sector en cerrar esa brecha.
Miguel Angel destacó lo fundamental que es la involucración de los Facility Managers y especialistas en sostenibilidad, eficiencia y tecnología desde el inicio de los proyectos, aparte de los agentes habituales, así como establecer un generoso OPEX para la actualización progresiva de los activos.
Sin duda el Foro OPTIMIZA 25 resultó muy ameno y permitió comentar de manera transparente y ágil aspectos fundamentales para el reposicionamiento de activos terciarios.
Miguel Angel Falcón, July 2025