Miguel Angel Falcón, Director General de Lysander España, moderó el Foro WORKPLACE 2022, organizado por Cesine Jornadas y Metros 2 Magazine, que tuvo lugar en el auditorio del Colegio de Arquitectos Técnicos de Madrid el pasado 30 de marzo.
El Foro contó con varios ponentes especialistas en diversas áreas del sector de los espacios de trabajo y varios invitados incluyendo representantes de Fondos de Inversión institucionales, empresarios del sector de la calidad del aire, el mobiliario o del Flex Space.
Los ponentes trataron principalmente la importancia de las nuevas tecnologías y la digitalización en el sector del “workplace management”, los nuevos principios de “workplace strategy” que están comenzando a implantar los principales “occupiers”, las posibilidades y ventajas del Flex Space, diversas propuestas de espacios de trabajo y finalmente una muestra de edificios de oficinas en entornos industriales.
Pero, lo más jugoso del Foro fue el coloquio posterior en el que ponentes e invitados, incluyendo directivas de dos Fondo de Inversión institucionales, Union Investment y AXA IM, empresarios del sector de calidad de aire y mobiliario o del Flex Space, tratamos diversos temas relacionados con los edificios de oficinas, su transformación con motivo de las nuevas estrategias de workplace y de Real Estate establecidas por los grandes usuarios, los cambios en los modelos de arrendamiento y el impacto de todo ello en el sector de oficinas.
Se comentó que, en gran medida, el modelo de edificios de oficinas estaba comenzando a ser definido por las estrategias que, desde mediados de 2020, están planteando principalmente los grandes “Occupiers” globales, tales y como Google, Microsoft, BMW, LinkedIn, American Express… y muchas más compañías.
Estas estrategias combinadas de portfolio de Real Estate y de Workplace incluyen análisis profundos de las actividades de los empleados y departamentos así como de clientes y colaboradores con objeto de identificar el uso que hacen de los edificios y las actividades clave que desarrollan en los mismos.
Con carácter general y hablando de medias globales, observamos en estos análisis de actividades que el 50% del trabajo es individual concentrado y el 50% restante es colaborativo intradepartamental (25%) y entre departamentos (25%). Y, en este sentido, las tareas de colaboración y co-creación son las que realmente demandan los empleados y departamentos tratar de realizar en los espacios corporativos. Dejan, por tanto, libertad para que el grueso del trabajo concentrado individual sea realizado por los trabajadores donde considere oportuno combinando WFH (Work From Home) con trabajo remoto (por ejemplo entre desplazamientos), o en la sede corporativa.
Estas necesidades, combinadas con una política de trabajo desde casa de aproximadamente 2 días por semana, permiten en la mayoría de los casos reducir el espacio asignado a puestos individuales hasta en un 50%, no obstante, debido al nuevo uso mayoritario de las oficinas (colaboración y co-creación y “engagement”), es necesario ampliar la superficie de espacios colaborativos y de reunión.
El resultado de todo ello es que, como valor medio, las compañías están obteniendo una reducción de su superficie de alrededor del 30% frente a los modelos de hace 5 o más años y que, con esta reducción de espacios, están generando un ahorro medio anual en Real Estate de aproximadamente el 15% ya que a cambio han de incorporar mayor tecnología y gestión, y un mejor equipamiento en sus espacios de trabajo.
También tratamos la, cada vez mayor, preocupación de los usuarios por contar con mayor flexibilidad contractual y tratar de disponer de alternativas a un contrato de arrendamiento con una duración de 3+2 años, por todo el espacio que prevé demandar la compañía.
En este sentido, las diversas soluciones de Flex Space, si son adecuadamente combinadas con los espacios más corporativos en los portfolios de los grandes propietarios, permitirán dar solución a esta preocupación de los usuarios. Esto afectará al “mix” comercial de los actuales edificios de oficinas generando edificios con mayor o menor proporción de “FlexSpace” operado por terceros o por los propietarios directamente.
En cuanto al comportamiento del mercado de oficinas de Madrid, observamos que a finales del año 2021 hubo un incremento del dinamismo que resulto en un cierre anual año 2021 de 420.000 m2 transaccionados, lo que supuso u incremento del 20% respecto del año 2020. No obstante aun nos encontramos un 20% por debajo de la media anual de los últimos 5 años.
Aparentemente, las posibilidades del “FlexSpace” para Startups y pequeñas empresas ha afectado a las operaciones por debajo de 250m2 ya que bajaron un 10% respecto de la media histórica y, en cambio, las operaciones grandes, entre 1.000m2 y 3.000m2 o más, tuvieron un incremento del 27%, probablemente como resultado de las revisiones de las estrategias de Real Estate y Workplace que han llevado a cabo durante 2020 las compañías internacionales.
También tratamos el asunto de las oportunidades de inversión y actividad que consideramos que liderarán el mercado de oficinas durante los próximos años, siendo la gran rehabilitación de activos ubicados en el “CBD” para su adaptación a las necesidades de los usuarios y las nuevas estrategias de “ESG”.
No obstante, esta actividad está muy condicionada por la baja rentabilidad media del sector, alrededor del 3,25% de “yield” inicial, la escasez de producto y las restricciones a la financiación de productos “Value Add”
También tratamos con detalle que tipo de adaptaciones son clave en los edificios para cubrir las expectativas de los usuarios más sofisticados, incluyendo certificación LEED S&C Platino o BREAAM very Good, diseños encaminados a un nivel de consumo de energía cero, aire limpio e incremento del nivel de renovaciones de aire por hora, grandes alturas libres de planta, Flexibilidad de planta incluyendo una trama estructural lo más permeable posible, fachadas sumamente eficientes y la penetración completa de la tecnología y su control, tanto en el edificio como en los espacios privativos de los usuarios tratando de alcanzar adecuadas puntuaciones WIREDSCORE.
Sin duda, una jornada extremadamente interesante y que nos anima a continuar muy activos en el sector de las oficinas.
Miguel Ángel Falcón, 6 de abril de 2022